DISTANZE FRA GLI EDIFICI | anche gli edifici abusivi sono tutelati nel caso di violazione da parte di terzi

|architettura & diritto|

 

La multidisciplinarità è alla base di ogni progetto, infatti l’architettura e l’ingegneria spaziano di continuo nei campi delle materie più diverse e a volte li invadono.

Oggi sempre di più si ha una stretta connessione fra l’architettura e il diritto. Leggi, normative, circolari, direttive si moltiplicano giorno dopo giorno e spesso siamo costretti a correre su un sottile filo che ci separa dall’illegalità. Ecco perché con l’aiuto dell’Avvocato M. Teresa Muceli,  proviamo ad approfondire e fare chiarezza su alcune tematiche da voi proposte.

___________________________________________________________________________________

|argomento 03|

Distanze legali tra edifici e costruzioni abusive

___________________________________________________________________________________

Il codice civile riconosce al proprietario il potere di godere e di disporre del proprio bene in modo pieno ed esclusivo. Tale godimento, però, non è assoluto, ma sottoposto a limiti che, tradizionalmente, si ripartiscono in due categorie : i limiti nell’interesse pubblico imposti dalla legge al proprietario per soddisfare superiori interessi della collettività, e cioè per realizzare la funzione sociale della proprietà ed i limiti nell’interesse privato che imposti al proprietario per soddisfare interessi di altri privati, generalmente proprietari di fondi vicini: vi appartengono il divieto degli atti emulativi, la disciplina delle immissioni e le altre regole sui c.d. rapporti di vicinato

Tra questi ultimi un’indubbia rilevanza è rappresentata dalle norme sulle distanze minime tra le costruzioni contenute negli artt 873 ss cc.

Per ragioni soprattutto igieniche, la legge vuole evitare che fra gli edifici costruiti su fondi confinanti ci siano intercapedini troppo strette: perciò tali edifici devono essere o uniti e aderenti tra loro, oppure separati da una distanza minima, che l’art. 873 indica in tre metri, prevedendo però che i regolamenti edilizi dei Comuni possono stabilire una distanza maggiore (ed è quello che di solito accade).

Vige il principio della prevenzione temporale secondo il quale chi costruisce per primo determina in concreto le distanze da osservare per le costruzioni sui fondi vicini. Se, fra i proprietari di due fondi vicini, l’uno ha costruito prima a una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta (per es., a un metro), l’altro che voglia successivamente costruire ha un’alternativa:

  • o tiene la sua costruzione arretrata almeno due metri dal confine, così che la distanza fra gli edifici sia comunque tre metri;
  • oppure costruisce in aderenza all’edificio del vicino (che non può opporsi), pagando però il valore della parte di terreno di quest’ultimo occupato a tale scopo, oltre al valore della metà del muro del vicino, a cui appoggia la propria costruzione (art. 875). In quest’ultimo caso il muro diventa, anche contro la volontà del proprietario originario, di proprietà comune (comunione forzosa del muro). Lo stesso risultato può aversi quando uno dei proprietari abbia costruito sul confine: il vicino, anche se non intende costruire sul proprio fondo, può diventare comproprietario del muro, pagando la metà del suo valore (art. 874).

Quando c’è una violazione delle distanze legali previste dal codice o da fonti richiamate dal codice (come i regolamenti edilizi dei Comuni), il proprietario del fondo confinante ha due rimedi (oltre a quanto già visto in materia di comunione forzosa del muro): può chiedere la riduzione in pristino cioè la rimozione di quanto fatto in violazione delle distanze), e il risarcimento del danno.

E’ importante evidenziare che il principio della prevenzione , nei rapporti tra privati, opera anche nel caso in cui la prima costruzione sia stata realizzata senza la prescritta concessione e quindi sia illegittima dal punto di vista urbanistico.

Indubbiamente la costruzione di un primo edificio in violazione della concessione edilizia comporta conseguenze, anche penali, nell’ambito del rapporto fra costruttore e pubblica amministrazione; ed inoltre anche i proprietari di terreni limitrofi possono attivarsi per denunciare detta irregolarità, impedirne il protrarsi, ed in particolare pretendere la osservanza delle distanze e delle altezze previste dalla legge.

Ma, una volta che quel primo fabbricato sia stato realizzato, il secondo frontista, in osservanza del c.d. principio della prevenzione, è tenuto a rispettare la distanza legale tra edifici, salva l’esistenza di un titolo contrario consolidatosi per l’acquisto della corrispondente servitù.

Questa interpretazione delle norme viene giustificata dal fatto che la rilevanza giuridica del permesso di costruire si esaurisce nell’ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privati.

Gli effetti delle violazioni edilizie si muovono su due piani distinti di rapporti giuridici: uno, pubblicistico, tra costruttore ed organi pubblici preposti alla vigilanza del territorio ed alla repressione degli illeciti, l’altro, privatistico, tra lo stesso costruttore o proprietario dell’opera ed i titolari di diritti che possono rimanere lesi dall’attività edificatoria del primo.

Da ciò consegue che il proprietario di una costruzione eseguita in violazione delle norme edilizie, mentre rimane esposto alle sanzioni previste per dette violazioni, non rimane nel contempo sprovvisto della tutela apprestata a favore della proprietà nel caso di violazione da parte di terzi delle norme che disciplinano tale le distanze. Questo perché le disposizioni in tema di distanze sono poste non solo a garanzia degli interessi dei frontisti, ma anche, in una visione più ampia, per il rispetto di una serie di esigenze generali, quali i bisogni di salute pubblica, sicurezza, vie di comunicazione e buona gestione del territorio.

Buona giornata.

Avvocato M. Teresa Muceli

[button link=”http://davidefancello.it/wp-content/uploads/distanze-edifici-davide-fancello1.pdf” color=”pink” newwindow=”yes”] clicca qui per scaricare l’argomento 03 della rubrica |architettura & diritto|[/button]

___________________________________________________________________________________

Tutti i comuni sono dotati di Piani Urbanistici e regolamenti edilizi che percepiscono quanto previsto dal codice civile e dalle normative nazionali vigenti e dettano regole quasi sempre più restrittive per quanto riguarda le distanze fra gli edifici.

[button link=”http://www.comune.dorgali.nu.it/attivita.php?op=Attivit%E0&id=33″ newwindow=”yes”] SCARICA il Piano Urbanistico del Comune di Dorgali[/button] ___________________________________________________________________________________

Hai qualche altra domanda inerente il diritto & l’architettura?

Hai bisogno di un aiuto?

Non esitare a contattarci.