ABUSI EDILIZI E SANATORIE

|architettura & diritto|

 

La multidisciplinarità è alla base di ogni progetto, infatti l’architettura e l’ingegneria spaziano di continuo nei campi delle materie più diverse e a volte li invadono.

Oggi sempre di più si ha una stretta connessione fra l’architettura e il diritto. Leggi, normative, circolari, direttive si moltiplicano giorno dopo giorno e spesso siamo costretti a correre su un sottile filo che ci separa dall’illegalità. Ecco perché con l’aiuto dell’Avvocato M. Teresa Muceli,  proviamo ad approfondire e fare chiarezza su alcune tematiche da voi proposte.

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|argomento 04|

Ho costruito un immobile in mancanza delle autorizzazioni edilizie ed è stato emesso un ordine di demolizione. Subito dopo ho presentato la domanda di sanatoria: il comune può demolire comunque?

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Un intervento edilizio realizzato senza le prescritte autorizzazioni amministrative costituisce un abuso edilizio ed è sanzionabile anche penalmente. La materia dell’abusivismo edilizio è particolarmente complessa e ciò è dovuto sia alla sua accentuata multidisciplinarietà , ponendosi al confine tra il diritto penale, amministrativo e civile, che alle continue modifiche normative.

Il quadro si complica ulteriormente se si considera che il significato della locuzione in esame non è rinvenibile normativamente: alcuna definizione viene fornita dal legislatore. 

Proviamo, senza pretese di esaustività, a fare un po’ di chiarezza.

L’espressione “abuso edilizio” viene utilizzata per indicare una pluralità eterogenea di tipologie di illeciti diversi tra loro. In particolare si intende l’intervento edilizio eseguito in assenza del titolo richiesto, in totale difformità o con variazioni essenziali. Si fa riferimento, quindi, alla variazione della struttura o della volumetria di un immobile non approvata dagli uffici competenti o non sanata successivamente.

Il TU 380 /2001 prevede quattro tipi di sanzioni:

  • Sanzioni amministrative dirette a garantire l’osservanza dei doveri imposti dall’ordinamento e a rimuovere repressivamente gli effetti conseguenti all’offesa arrecata all’interesse pubblico dalla condotta del singolo. Il regime si articola nelle seguenti fasi: ingiunzione di demolizione, acquisizione gratuita al patrimonio comunale , ordinanza di demolizione cui segue, infine, la fase esecutiva della demolizione d’ufficio;
  • Sanzioni civili incidenti sugli atti conclusi da privati finalizzate a limitare la circolazione degli edifici;
  • Sanzioni penali con le quali si puniscono quali reati le inosservanze delle norme urbanistiche per indurre i consociati al loro rispetto;
  • Sanzioni accessorie che si aggiungono per scoraggiare ulteriormente l’abusivismo.

E’ possibile evitare di incorrere in tali sanzioni attraverso la sanatoria. L’ordinamento giuridico italiano conosce e disciplina due tipi di sanatoria di abusi edilizi:

  • la sanatoria c.d. ordinaria o di regime, già regolata dall’art.13 della legge 47/85, ora regolata, nel TU sull’edilizia, dagli artt. 36 e 37
  • il condono edilizio (sanatoria straordinaria, regolata da leggi speciali).

La fondamentale differenza è che il condono è una legge speciale emanata quindi dal parlamento, mentre la sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente. Soffermiamoci, in particolare, su tale atto amministrativo.

L’effetto principale conseguente al rilascio del provvedimento di sanatoria è la legittimazione, sul piano amministrativo, delle opere abusive con la conseguente preclusione dei poteri sanzionatori.

E’ importante capire quando può essere concessa la sanatoria. Requisito fondamentale è che sussista la cosiddetta doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell’abuso e al momento della presentazione della domanda. Il rilascio del permesso è, inoltre, subordinato al pagamento di una somma di denaro proporzionata all’entità dell’abuso ed estesa anche alle ipotesi di permesso a titolo gratuito. Nel provvedimento deve farsi espressa menzione dell’avvenuto versamento.

Talvolta nella prassi si verifica il rilascio di permessi in sanatoria con prescrizioni che subordinano l’effetto sanante all’esecuzione nell’immobile abusivo di specifici interventi finalizzati a far acquisire la conformità agli strumenti urbanistici. Lo scopo è quello di consentire il recupero alla legalità di opere che, per la parte prevalente e maggiormente significativa ( quantitativamente e/o qualitativamente) risultano sanabili ma che non lo sono completamente a causa di elementi di rilevanza secondari rispetto all’insieme. In queste ipotesi si ritiene che l’applicazione delle misure sanzionatorie comporterebbe un sacrificio eccessivo dell’interesse privato.

Partendo quindi dall’ampia estensione della nozione di abuso edilizio occorre mettere in luce che con tale espressione non deve intendersi solo il caso della villa realizzata in totale assenza di permesso di costruire. E’ un tipico esempio di abuso edilizio anche lo spostamento di pareti interne ad un appartamento. Ebbene, è vero che abusi di questo genere sono difficilmente scoperti e sanzionati, ma occorre tenere presente che un immobile non conforme ai progetti depositati in comune non può essere compravenduto. Pertanto, quello che può apparire come un peccato veniale, in caso di necessità di vendita può comportare un ostacolo o , quantomeno, costi non preventivati, che vanno dalla sanatoria delle opere realizzate al ripristino dello stato precedente qualora la sanatoria non sia possibile.

Ho costruito un immobile in mancanza delle autorizzazioni edilizie ed è stato emesso un ordine di demolizione. Subito dopo ho presentato la domanda di sanatoria: il comune può demolire comunque?

In questo caso l’efficacia dell’ordine di demolizione è sospesa.

La presentazione dell’istanza di accertamento di conformità determina un arresto dell’efficacia della misura ripristinatoria all’evidente fine di evitare, in caso di accoglimento dell’istanza, la demolizione di un’opera che pur realizzata in assenza o difformità dal permesso di costruire è conforme alla strumentazione urbanistica vigente.

In caso di accoglimento della domanda di sanatoria, l’ordine di demolizione viene inevitabilmente meno per il venir meno del suo presupposto, vale a dire del carattere abusivo dell’opera realizzata, in ragione dell’accertata conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda.

In caso di rigetto, invece, il provvedimento sanzionatorio a suo tempo adottato riacquista la sua efficacia – che non era definitivamente cessata ma solo sospesa in attesa della conclusione del nuovo iter procedimentale – con la sola specificazione che il termine concesso per l’esecuzione spontanea della demolizione decorre dal momento in cui il diniego perviene a conoscenza dell’interessato, che non può rimanere pregiudicato dall’avere esercitato una facoltà di legge e deve, pertanto, poter usufruire dell’intero termine a lui assegnato per adeguarsi all’ordine.

In questo senso si è pronunciato anche di recente il Consiglio di Stato (sezione 6 sentenza 4963/2014).

Buona giornata.

Avvocato M. Teresa Muceli

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La legge di riferimento per le sanatorie in Sardegna è la L.R.n.23 /1985 ” Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, di risanamento urbanistico e di sanatoria di insediamenti ed opere abusive, di snellimento ed accelerazione delle procedure espropriative”

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